De fábricas a hogares: la nueva vida de las naves industriales para paliar la crisis de la vivienda

La crisis de vivienda en Europa ― y en especial en España― está movilizando a decenas de miles de personas, que exigen soluciones para mitigar la creciente presión que los precios disparados del alquiler y las hipotecas ejercen sobre los ciudadanos. Pero, ¿qué pasaría si una parte de la solución hubiera estado oculta dentro de las ciudades todo este tiempo?

Un informe reciente, realizado por la firma de renovación urbana Ginkgo y la empresa Systemiq, revela que las necesidades habitacionales de la Unión Europea (UE) y Reino Unido para los próximos 15 años podrían cubrirse mediante la reurbanización de zonas industriales abandonadas y la reconversión de oficinas vacías. Según los expertos, la transformación de una mínima parte de estos terrenos podría generar entre 15 y 20 millones de hogares y espacios de uso mixto, aunque estos proyectos necesitarían una inversión de cuatro billones de euros en los próximos 10 a 15 años para consolidarse.

En concreto, el análisis concluye que hay 19.000 kilómetros cuadrados de “terrenos baldíos infrautilizados” ―un área 10 veces mayor que Londres― y 300 de oficinas vacías en el Viejo Continente. “La regeneración urbana de espacios industriales, logísticos y comerciales obsoletos encierra un importante potencial en toda Europa; aunque las cifras exactas dependen de los contextos nacionales, la normativa urbanística y la dinámica del mercado”, asegura Laura Nolier, directora de estrategia e impacto de Ginkgo, que es subsidiaria de la gestora Edmond de Rothschild.

En la compañía resaltan que otras entidades respaldan esta tesis. De hecho, un estudio de 2024 de la empresa y gestora inmobiliaria JLL identificó 20.528 kilómetros cuadrados de terrenos baldíos en Europa que podrían ser destinados para este propósito. “Su análisis sugiere que la reurbanización de una pequeña parte de estos terrenos en la región podría crear entre 713.750 y 1.427.500 nuevas viviendas”, detalla Nolier a EL PAÍS.

El desarrollo de este tipo de iniciativas en el 0,14% de los territorios mencionados podría dar pie hasta a 240.000 nuevas viviendas en Alemania, mientras que en Francia se podrían desarrollar hasta 207.500 adicionales. En cuanto a Italia y España, las cifras ascenderían a 227.500 y 172.500 nuevos hogares respectivamente, según el análisis citado por Nolier.

Nueva vida a espacios vacíos

“Este enfoque no solo responde a la demanda de vivienda, sino que también puede revitalizar barrios deteriorados, fomentar la actividad económica y generar empleo en el sector de la construcción sostenible”, afirma la arquitecta Elke Kovacevic, qué vive en Barcelona, una de las ciudades más afectadas por la crisis de vivienda en Europa.

Según la especialista, uno de los posibles beneficios de este tipo de proyectos es que fomentan el uso más eficiente del suelo, evitando la expansión urbana descontrolada. Kovacevic afirma que este tipo de desarrollo puede conllevar una reducción de costes de infraestructura de hasta un 20% en comparación con nuevas urbanizaciones. También señala que puede suponer un incremento del valor inmobiliario de entre 10% y 15%, beneficiando tanto a propietarios como a las ciudades.

Para Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la promotora y gestora inmobiliaria Corporación Vía Ágora, darle una nueva vida a estos edificios puede mejorar la habitabilidad para los vecinos “Las rehabilitaciones de espacios industriales y oficinas pueden contribuir significativamente a la sostenibilidad urbana y a generar otros beneficios para las ciudades como la reducción del impacto ambiental, una menor huella de carbono y la reducción del consumo energético. Convertir estás zonas en desuso en áreas habitables revitaliza el barrio y mejora la calidad de vida. Facilitar la transformación de estos espacios en viviendas puede aliviar la crisis habitacional que tenemos actualmente en España”, sostiene.

El informe de Ginkgo resalta que muchas de las capitales y grandes ciudades Europeas, territorios en los que la crisis de vivienda es más aguda, cuentan con terrenos y edificios que pueden ser transformados. Algunos de los puntos en Europa con mayor potencial son Múnich, Berlín, Hamburgo, Gran París, Lyon o Milán, entre otros. Y en España, los puntos más atractivos para este tipo de desarrollo incluyen a las antiguas zonas logísticas e industriales de Madrid; el area del Besòs y los antiguos polígonos industriales adyacentes al puerto en Barcelona; las partes portuarias del interior en Valencia; y la zona de Vizcaya y los polígonos a lo largo del río Nervión en Bilbao, en País Vasco. Asimismo, existen también zonas aprovechables en La Coruña, Vigo o Asturias.

Proceso complejo

Sin embargo, la tarea de transformar estos espacios puede ser una labor compleja y engorrosa. De hecho, los expertos consultados coinciden en que la rehabilitación de espacios industriales u oficinas en viviendas presenta desafíos tanto arquitectónicos como burocráticos.

“Un cambio de utilización del suelo puede implicar estudios de impacto urbano, aprobación municipal y cumplimiento de normativas específicas. Dependiendo de la ciudad, puede haber restricciones sobre densidad de viviendas, altura de edificios, superficie mínima por unidad habitacional y acceso a equipamientos urbanos [por ejemplo zonas verdes o estacionamientos]. Además, se requiere múltiples permisos, como licencias de obra mayor, certificaciones de habitabilidad y cumplimiento de normativas medioambientales”, menciona Gómez-Pintado entre algunas de las posibles complicaciones que estos desarrollos enfrentan.

La opinión de la arquitecta Kovácevic coincide con esta visión. “Los mayores desafíos en la rehabilitación de estos espacios son los burocráticos, especialmente la rezonificación de la zona o propiedad. Muchas áreas industriales deben ser analizadas y reclasificadas para uso residencial, lo que requiere estudios técnicos y aprobación gubernamental. Además, los permisos de planificación pueden prolongar el proceso; ya que no solo intervienen empresas privadas, sino también entidades públicas que validan los estudios urbanos y emiten licencias y normativas”, detalla.

Las normativas desactualizadas también pueden suponer un contratiempo, señalan otros expertos. “El gran obstáculo es la regulación urbanística vigente que, en la mayor parte de los casos, corresponde a normativas de hace 25 o 30 años. Cualquier cambio de uso lleva consigo una tramitación que en muchos casos puede durar tres o cuatro años, si acaso se llega a conseguir alguna vez”, expone Francisco Vázquez Medem, presidente de la consultora 3G Smart Group.

Además de las limitaciones inmateriales, están las transformaciones físicas que se tienen que realizar a los espacios. “Entre los retos arquitectónicos, se encuentra la adaptación estructural. Estos edificios no están diseñados para uso residencial, por lo que puede ser necesario reforzar la estructura, cambiar distribuciones y mejorar la accesibilidad. Además, se deben adecuar las instalaciones eléctricas, sanitarias y de climatización para un uso residencial, lo que puede requerir un rediseño completo de la red de tuberías y cableado”, explica Gómez-Pintado.

Kovácevic añade que un reto adicional puede ser la contaminación del suelo, un problema común en antiguas zonas industriales que requiere estudios y procesos de descontaminación antes de la construcción. También puede ser necesario un reforzamiento estructural, ya que “muchas edificaciones han estado en abandono o no cumplen con normativas actuales”. La arquitecta recuerda que se debe tomar en cuenta la integración urbana, considerando la conectividad del área con la ciudad y el desarrollo de infraestructura complementaria como transporte, áreas verdes y servicios.

¿Solución final?

Los expertos consultados coinciden en que la reutilización de los espacios puede aliviar la crisis de vivienda, pero que el problema va mucho más allá de únicamente habilitar nuevos terrenos y edificios. “La regeneración de las zonas industriales puede contribuir significativamente a abordar la crisis de la vivienda en Europa, pero no es una solución aislada. Por el contrario, debe considerarse una parte clave de una estrategia más amplia e integrada”, advierte Nolier. La experta enfatiza que, para contribuir realmente a resolver la crisis de la vivienda, la regeneración industrial debe complementarse con marcos políticos públicos más amplios.

En la opinión de Nolier, estas reformas deben acompañarse de garantías para la asequibilidad y la inclusión social, mediante “requisitos vinculantes de cuotas de vivienda asequible y barrios socialmente diversos dentro de las zonas regeneradas”. Asimismo, considera que debe darse una modernización del parque residencial existente, ya que la mejora de la eficiencia energética, la calidad y la asequibilidad de las viviendas actuales es igualmente crítica para satisfacer la demanda y los objetivos climáticos.

Otro aspecto en el que coinciden los expertos es que en muchas ciudades debe repensarse el paradigma de la vivienda, y actualizarlo para que se adapte a la sociedad actual. “La solución también pasa por cambiar de un modelo de hogares para una población en la que normalmente habían matrimonios de dos o tres hijos, a otra distinta en la que hay mucha demanda para una sola persona. Hay que tener en cuenta esos cambios demográficos”, analiza Francisco Vázquez Medem.

Carolina Neuhaus, arquitecta urbanista de Aybar Mateos, recuerda que cada territorio tiene necesidades particulares, y que se debe tomar en cuenta el papel que estas zonas juegan dentro de sus entornos. “Hoy en día hay tejidos industriales que, debido al crecimiento de la ciudad, han quedado dentro del espacio urbano y ya no son compatibles con los usos que los circundan. El polígono Montsolis en Barcelona es un claro ejemplo de esto. La respuesta va a depender de la ubicación y de la conectividad. La idea no es sacar tejido industrial por el hecho de sacarlo. Estos espacios también son importantes para la ciudad”, recuerda la experta.

Tendencias es un proyecto de EL PAÍS, con el que el diario aspira a abrir una conversación permanente sobre los grandes retos de futuro que afronta nuestra sociedad. La iniciativa está patrocinada por Abertis, Enagás, EY, GroupM, Iberdrola, Iberia, Mapfre, la Organización de Estados Iberoamericanos (OEI), Redeia, y Santander y el partner estratégico Oliver Wyman.

Puedes apuntarte aquí para recibir la newsletter semanal de EL PAÍS Tendencias, todos los martes, de la mano del periodista Javier Sampedro.