Crédit immobilier : nouvelle année à plein régime

Le millésime 2018 aura été exceptionnel pour les banques. L'an dernier, la production de nouveaux crédits immobiliers pour les particuliers a atteint 203 milliards d'euros, selon les données publiées lundi par la Banque de France. La production de crédits a ainsi franchi la barre des 200 milliards d'euros pour la quatrième année consécutive . Au cours des années précédentes, la production annuelle de crédit ne dépassait pas les 150 milliards d'euros.

Le dynamisme du marché en 2018 s'explique en grande partie par la faiblesse historique des taux d'intérêt. Maintenu au plancher par la politique de soutien à l'économie de la Banque centrale européenne (BCE), le taux d'intérêt moyen des nouveaux crédits à l'habitat (à long terme et à taux fixe) a baissé entre la fin de 2017 et la fin de 2018, pour atteindre 1,49 %, selon la Banque de France. La production est également soutenue par la hausse des prix de l'immobilier qui augmente le montant des crédits nécessaires.

Une baisse des rachats et renégociations

En dépit de conditions très favorables aux emprunteurs , les banques ont cependant octroyé sensiblement moins de prêts en 2018 qu'en 2017 (273 milliards d'euros) où la production de crédits avait battu tous les records . « Ce repli s'explique par la forte diminution des flux de rachats et de renégociations », estime la Banque de France.

Ces dernières années, face à la baisse des taux, les ménages endettés ont été très nombreux à frapper à nouveau à la porte de leur banquier ou de leur courtier pour négocier des conditions d'emprunt plus avantageuses. Au début de 2017, les renégociations avaient même atteint plus de 60 % des nouveaux crédits à l'habitat.

La persistance du phénomène étonne

A la fin de 2018, elles ne pesaient plus que 15 % de la production en montants et étaient à un plus bas depuis fin 2014. De quoi satisfaire les banques qui souffrent de cette guerre de prix. Il n'empêche, la persistance du phénomène a étonné certains professionnels. « On pensait que cela baisserait plus rapidement », expliquait en janvier Jean-Marc Vilon, le directeur général de Crédit Logement, l'organisme bancaire qui garantit une grande partie des prêts immobiliers.

« Il y a des retardataires qui se posent la question de renégocier voire racheter leurs crédits et qui ne l'ont sans doute pas fait auparavant », poursuivait le banquier. Certains ménages ont sans doute aussi négocié deux fois de suite, surfant sur de nouvelles baisses des taux. Quoi qu'il en soit, le niveau de renégociations a évolué entre 15 et 18 % de la production sur une bonne partie de 2018. « Cela s'est stabilisé et les premières tendances du début de l'année n'infirment pas cette situation », assurait Jean-Marc Vilon.

Les autorités aux aguets

Cette dynamique de marché se reflète dans l'encours total de crédits. Il a ainsi progressé à 5,8 % sur un an pour atteindre 1.010 milliards d'euros. Cette forte croissance - ainsi que celle du crédit aux entreprises - est surveillée de près par les autorités françaises.

Craignant que le robinet du crédit ne se referme en cas de retournement économique, le Haut Conseil de stabilité financière a décidé l'an dernier d'obliger les banques à constituer un coussin de fonds propres supplémentaire . Ce coussin dit « contracyclique » est aujourd'hui fixé à 0,25 %, mais il pourrait être relevé si nécessaire.