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Immobilien Erbengemeinschaft

Gemeinsam erben kann Probleme bringen

Eva Reinhold-Postina vom Deutschen Anwaltsverein ist sich sicher: "Übernehmen Erbengemeinschaften eine Immobilie, sind Konflikte programmiert". Eva Reinhold-Postina vom Deutschen Anwaltsverein ist sich sicher: "Übernehmen Erbengemeinschaften eine Immobilie, sind Konflikte programmiert".
Eva Reinhold-Postina vom Deutschen Anwaltsverein ist sich sicher: "Übernehmen Erbengemeinschaften eine Immobilie, sind Konflikte programmiert".
Quelle: picture-alliance/ ZB/dpa-Zentralbild/Jens Büttner
Wenn zwei oder mehr Parteien gemeinsam eine Immobilie erben, haben sie den Anspruch auf den gleichen Anteil. Schon Kleinigkeiten können zum Problem werden.

Rund drei Millionen Eigenheime und Eigentumswohnungen werden nach Berechnungen der BHW Bausparkasse in den nächsten Jahren in Deutschland vererbt - und sie werden oft für Streit unter den neuen Eigentümern sorgen. "Übernehmen Erbengemeinschaften eine Immobilie, sind Konflikte programmiert", sagt Eva Reinhold-Postina (Deutscher Anwaltverein): "Denn die einzelnen Bedachten haben oft ganz unterschiedliche Interessen."

Die können schon auftreten, wenn nur zwei Geschwister ein Haus erben, und der eine es behalten, der andere aber verkaufen will. "Jeder Miterbe hat das Recht, sich von der Erbengemeinschaft zu lösen und sich seinen Anteil von den übrigen Mitgliedern auszahlen zu lassen", sagt Stefan Walter, Jurist beim Eigentümerverband Haus & Grund. "Fehlt den Miterben dazu das Geld, kann der Aussteiger die Immobilie zwangsversteigern lassen." Wollen die übrigen Erben das Haus behalten, müssen sie bei der Teilungsversteigerungs mitbieten.

Konfliktpotenzial bergen oft auch die Pflichten rund um die Immobilie. "Die Erbengemeinschaft muss zusammen Grundsteuer, Müll-, Wasser- und Abwassergebühren tragen", erläutert Walter. Kann oder will ein Mitglied nicht zahlen, müssen die übrigen Erben eintreten. "Erbengemeinschaften sind juristisch gesehen Gesellschaften bürgerlichen Rechts, bei denen jedes Mitglied mit seinem ganzen Privatvermögen für die Verbindlichkeiten der übrigen Gesellschafter haftet", sagt der Jurist.

Problematisch ist dies, wenn hohe Aufwendungen anstehen. "Lässt die Kommune die Straße modernisieren, steht zwar auf dem Papier die Erbengemeinschaft für die Ausbaubeiträge gerade", sagt Walter. Können jedoch einzelne Gesellschafter die Kosten nicht tragen, greift die Kommune auf die Vermögen der übrigen Mitglieder zu. Walter: "Diese müssen dann Ersatzansprüche gegen säumige Gesellschafter einklagen."

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Selbst wenn alle Mitglieder der Erbengemeinschaft die Immobilie behalten wollen, sind Konflikte nicht ausgeschlossen. "Vor allem um Modernisierungen wird oft gestritten", berichtet Reinhold-Postina. Erbengemeinschaften müssen ihre Beschlüsse nicht einstimmig, sondern nur mehrheitlich fassen. Beschließt die Mehrheit eine teure Sanierung, müssen sich unterlegene Mitglieder aber nicht immer daran beteiligen: "Der Beschluss ist für die Überstimmten nur bindend, wenn die Maßnahme der 'ordnungsgemäßen Verwaltung' dient."

Dazu zählen nur Instandhaltungen, die für den Erhalt der Immobilie nötig sind. "Die Kosten für den Ersatz maroder Fenster müssen sich auch unterlegene Mitglieder mittragen, nicht jedoch eine Marmorvertäfelung im Bad", sagt Walter. Beteiligt sich die Minderheit nicht an Schönheitsmaßnahmen, schmälere dies nicht ihren Anteil an der Immobilie und deren Erträgen. "Sie haben weiter vollen anteiligen Anspruch auf Mieteinnahmen und den Veräußerungserlös."

Streitigkeiten ließen sich am besten durch ein exakt formuliertes Testament vermeiden, sagt Reinhold-Postina: "Oft wird in Testamenten nur festgelegt, welchen Anteil die Bedachten am Gesamterbe erhalten sollen." Dann sind alle Erben anteilig am Haus beteiligt. Stattdessen könne Vermögen auch so aufgeteilt werden, dass die Immobilie an Erben geht, die dafür Verwendung haben. Dafür könne das restliche Vermögen unter den übrigen Erben verteilt werden.

"Wollen Eltern ein Kind enterben, sollten sie gemeinsam mit den späteren Erben Vorkehrungen zur Deckung des Pflichtteils treffen", rät Walter. Bei zwei Kindern haben beide Anspruch auf mindestens ein Drittel, bei drei Kindern auf ein Viertel des Erbes. Ist neben der Immobilie kein Vermögen vorhanden, sollten die künftigen Erben Rücklagen zur Begleichung des Pflichtteils bilden, da dieser immer als Geldbetrag ausgezahlt werden muss.

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