Les ventes de logements neufs se portent toujours bien, mais pourvu que ça dure ! Au cours des neuf premiers mois de l’année, 102 888 appartements ont été réservés – soit 23,4 % de plus que pour la même période de 2015 – selon les chiffres publiés jeudi 17 novembre par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).
« C’est le huitième trimestre consécutif de hausse, se réjouit Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI, et ce dynamisme mobilise toutes les clientèles : les investisseurs grâce au dispositif Pinel, des accédants qui représentent désormais 46 % des acheteurs et sont 25 % plus nombreux que l’an passé, et des institutionnels, notamment les bailleurs sociaux qui acquièrent des immeubles entiers. »
L’année 2016 devrait donc s’achever sur un très bon score, rattrapant, voire dépassant, les plus de 120 000 unités enregistrées lors des années fastes, entre 2005 et 2007. « Mais nous produisons cependant moins que nous ne vendons, rectifie Mme François-Cuxac. Les délais d’instruction des permis de construire sont toujours très longs et les recours de riverains bloquent la livraison de près de 30 000 logements. »
Tensions sur les prix
Pas étonnant que cela crée des tensions sur les prix qui, à la fin de septembre 2016 et en un an, ont grimpé, par exemple, de 7,8 % dans l’agglomération de Strasbourg ou celle de Besançon, 7,3 % dans l’aire urbaine de Lyon, de 5 % en Ile-de-France et 4,7 % à Bordeaux.
Du côté du coût de ces constructions, la présidente de la FPI se bat publiquement contre les exigences de certaines mairies, notamment socialistes ou communistes, qui, traduisant une exigence de qualité à travers des chartes (en principe contractuelles mais de fait obligatoires pour obtenir le permis), demandent des efforts aux promoteurs : prix plafond, performances thermiques plus élevées que la réglementation, logement traversant, lumière naturelle dans les cages d’escaliers… « Cela renchérit les coûts. Certaines municipalités acceptent de négocier et de faire des concessions », explique-t-elle.
Le spectre de la remontée des taux
Une autre ombre plane sur le marché immobilier : l’inéluctable remontée des taux des crédits, dont le plancher semble atteint. Certes, l’organisme de caution Crédit logement a révélé que les taux avaient encore baissé, en octobre, pour atteindre en moyenne 1,33 % (pour un prêt sur une période de dix-huit ans).
« Depuis 2008, la chute des taux procure, à mensualité égale, 38 % de pouvoir d’achat supplémentaire pour un prêt consenti sur dix-huit ans, ce qui est énorme », commente Nicolas Pécourt, directeur de la communication du Crédit foncier. Mais le taux des emprunts d’Etat, qui commandent celui des prêts bancaires, remonte : en quelques semaines, il est passé de 0,11 %, en septembre, à 0,83 %, en novembre.
Les banques n’ont, pour l’instant, pas encore répercuté cette hausse, mais c’est une question de temps. « Nous anticipons une remontée très graduelle des taux des crédits », rassure M. Pécourt, qui admet que ses prévisions de hausse déjà exprimées l’an passé ont été déjouées dans la réalité.
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