Louer sur Airbnb en respectant la loi, c’est possible

Selon la Mairie de Paris, entre 60 % à 70 % des 30 000 logements meublés proposés aux touristes dans la capitale pour une courte durée sur des sites comme Airbnb seraient en infraction.

Leurs propriétaires risquent gros  : si la plupart des cas se règlent à l’amiable, les amendes pour absence d’autorisation de location peuvent atteindre 25 000 euros par logement, avec de lourdes astreintes (jusqu’à 1 000 euros par jour et par mètre carré).

En 2015, 392 enquêtes ont ­concerné des meublés touristiques à Paris – un chiffre en hausse de 121 % par rapport à 2014. Le total des amendes a atteint 149 500 euros. Sans compter que le syndic peut engager une action en justice contre le bailleur indélicat si le règlement de copropriété n’autorise pas ce type d’activité ou en cas de nuisances.

Les résidences principales posent peu de problèmes

Les résidences principales, qui peuvent être louées jusqu’à quatre mois par an en toute légalité, posent peu de problèmes. Mais louer une ou plusieurs résidences secondaires en respectant la loi est beaucoup plus compliqué.

« Lorsque le logement n’est pas la résidence principale, toute location de courte durée d’un ­local à usage d’habitation est considérée comme une activité commerciale et nécessite une autorisation de changement d’usage avec compensation », explique-t-on à la Mairie de Paris.

De quel type de compensation parle-t-on ? Il s’agit de transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation, tels que des bureaux ou des commerces situés dans le même arrondissement.

La surface compensée doit être au moins égale aux mètres carrés d’habitation supprimés, voire deux fois supérieure dans les arrondissements du centre de la capitale, qui ont été classés « secteurs de compensation renforcés ».

Heureusement, il n’est pas ­nécessaire que ces locaux vous appartiennent. Il peut s’agir de locaux détenus par un tiers qui vous cède cette possibilité à titre onéreux ou gratuit. Deux sociétés, totalement inconnues du grand public, se sont spécialisées dans l’achat et la vente de ces titres de compensation, plus fréquemment appelés « droits de commercialité »  : Samaf-Sedi et Soveico.

Des écarts de prix très importants d’un arrondissement à l’autre

Il s’agit d’un marché de niche, complexe et peu transparent. « Les ventes se font de gré à gré. Il n’y a pas de tarification officielle  : les prix dépendent de l’emplacement où se situe le local et varient constamment », explique Joël Marsaleix, président de Samaf-Sedi. Les bailleurs sociaux sont de gros vendeurs sur ce marché, ce qui leur permet de ­financer une partie de leurs travaux de rénovation.

Le prix moyen constaté à Paris va de 800 à 3 000 euros par mètre carré, avec une moyenne autour de 1 600 euros. Les écarts sont très importants d’un arrondissement à l’autre. Lors des dernières transactions effectuées par la Samaf-Sedi, les prix sont ressortis à 1 000 euros le mètre carré dans le 4^e arrondissement et 1 700 euros dans le 7^e.

Sur son site Internet, Soveico indique des prix de référence par arrondissement, mais il s’agit d’une simple indication. « Les 4^e, 7^e et 8^e arrondissements sont les plus chers, car il y est presque impossible de trouver des droits à vendre », confie Nicolas Ravier, consultant chez ­Soveico. Dans le 8^e, où la pénurie est la plus forte, la demande non satisfaite de « droits de commercialité » atteindrait 16 000 euros le mètre carré.

Qui achète ces droits ? « Notre clientèle est très variée, répond M. Ravier. Cela va du particulier qui veut louer un studio sur Internet à des professionnels possédant plusieurs dizaines de logements. Ces derniers, qui sont dans le collimateur de la Mairie de Paris, ont tout intérêt à se mettre en règle. »

En moyenne, un particulier met six à huit mois pour obtenir les droits dont il a besoin. Une fois signé le titre de compensation, il peut déposer sa demande d’autorisation de changement d’usage auprès du bureau de la protection des locaux d’habitation, à la Direction du logement et de l’habitat de la Mairie de Paris. Il recevra une réponse dans un délai maximum de deux mois.