L’investissement immobilier à Detroit, pourquoi maintenant ?

C’est bien connu, le marché du logement américain a été en grande difficulté de 2007 à 2010 et commence à peine à se redresser.

L’histoire nous apprend que les zones les plus durement touchées par la déflation économique connaissent normalement la reprise la plus forte. Cela s’est produit après la Grande Dépression et s’est vérifié aussi après les deux grandes récessions qui ont eu lieu au milieu des années 70 et à la fin des années 80.

Les trois grands constructeurs automobiles investissent des milliards de dollars pour rouvrir des anciennes chaînes d’assemblage et en construire de nouvelles, ils font même revenir des ouvriers qui avaient quitté Detroit en participant à leur frais de déménagement.

Les prix d’acquisition des logements dans les bons quartiers et le nombre important de candidats locataires font de Detroit une des meilleures opportunités d’investissement aux USA.

Les logements sont disponibles actuellement pour un prix de vente équivalent à 50 % de leur valeur réelle, ce qui offre une bonne opportunité pour les investisseurs.

Les loyers n’ont pas diminué en proportion de cette chute des prix, ce qui a créé un environnement idéal pour les propriétaires en quête de rendements exceptionnels : Des prix bas et des loyers élevés représentent une opportunité rare pour l’investisseur averti.

Comment vais-je bénéficier de cet investissement et dans quel délai obtient-on du rendement ?

Il y a maintenant 5 façons de tirer profit de ces investissements immobiliers. Il est recommandé de conserver la propriété entre 3 et 6 ans. Une assistance pour la revente sera disponible lorsque l’investisseur sera prêt.

1) Valeur Inférieure au prix du marché- Le niveau de prix des propriétés permet un gain en capital immédiat.

2) Dollar faible – Pouvoir d’achat supérieur – Le dollar U.S. est proche de son niveau le plus bas depuis quelques années ! Cela crée une marge de profit additionnelle immédiate de 10-15 % selon la solidité de votre devise nationale !

3) Revenu locatif – Toutes les propriétés produisent un rendement net de 10 à 20 %. Ces rendements nets sont calculés en prenant en compte les principales dépenses : taxe foncière, assurance, frais de gestion, vacance locative, réparations et frais de copropriété, le cas échéant.

4) Futures augmentations de loyer – Alors que la population dans beaucoup de régions continue de croître et que les financements restent restrictifs pour les propriétaires-occupants locaux, la demande de location est en augmentation sur un marché où il n’y a pas de constructions nouvelles (les coûts de construction dépassent largement les prix actuels). Tant que les prêts resteront difficiles à obtenir, les loyers augmenteront.

5) Rendement du capital - Au contraire, lorsque le financement redeviendra facilement accessible pour les acheteurs de logements, la valeur des propriétés flambera, ce qui compensera largement toute diminution des loyers. 

Un non-résident peut-il légalement acquérir de l’immobilier aux USA ?

Oui, notre compagnie est spécialisée dans l’accompagnement des investisseurs étrangers.

Peut-il y avoir plusieurs acheteurs pour une même propriété ?

Oui, la meilleure façon de procéder dans ce cas est de former une LLC (Limited Liability Company) avec plusieurs membres et d’acheter la propriété au nom de la LLC. Nos avocats peuvent constituer pour vous cette LLC.

Vais-je payer des impôts sur les revenus ?

Oui, les investisseurs doivent déclarer leurs impôts US annuellement. Nous avons des conseillers fiscaux francophones spécialisés dans les déclarations des non-résidents qui peuvent vous assister, vous pouvez aussi utiliser vos comptes d’épargne pour les revenus à impôts différés.

Aurais-je un titre de propriété en bonne et due forme ?

Toutes les propriétés sont livrées avec un titre de propriété équivalent à celui qu’on trouve en France, libre de tout gage et autres charges. Un examen du titre est effectué par l’avocat qui clôture la transaction et l’assurance du titre est une protection supplémentaire qui évitera toute réclamation dans le futur. Les coûts pour l’examen et l’assurance du titre sont généralement compris dans les frais de clôture décrits plus bas.

Dois-je fonder une LLC ? Pouvez-vous m’aider à la mettre en place ?

Oui, nous encourageons nos clients à mettre en place une LLC car cela diminue vos responsabilités en matière fiscale et nous vous aidons à la mettre en place.

Quels sont les frais annuels ?

Ces frais comprennent les frais de gestion (10 % du loyer encaissé); la taxe foncière annuelle (environ 3,5 % du prix d’achat); l’assurance de la propriété (500 à 900 $ par an en fonction de l’âge de la propriété).

Quelle est la qualité des logements que vous proposez à la vente ?

Toutes les propriétés sont récemment rénovées afin d’être prêtes à la location. Elles bénéficient d’une garantie d’un an sur la plupart des postes importants.

Y-a-t-il d’autre frais que l’investisseur doit régler à part le coût de la propriété et les «frais de notaire» ?

Il n’y a pas de frais supplémentaires. Seulement les frais de signature d’acte authentique qui comprennent les honoraires d’avocat, la recherche et l’assurance du titre de propriété, le prorata de la taxe foncière applicable et les frais d’enregistrement de la propriété qui représentent environ 2 à 5 % du prix d’achat.

Comment savoir quelles propriétés sont disponibles ?

Sur votre demande, nous vous ferons parvenir une liste des propriétés disponibles avec les prix.

Où les propriétés de Detroit sont elles situées ?

Nos propriétés sont situées dans les quartiers parmi les meilleurs de Detroit. Parmi eux, on trouve :

·        Rosedale Park (une des zones les plus riches de Detroit).

·        University District (Au cœur de la ville – tout proche de l’Université de Detroit). Northwest Detroit (à trois km du siège mondial de Ford).

·        Old English Village, qui borde Grosse Pointe (une des banlieues les plus riches de Detroit), avec un accès facile au Lac St Clair.

Comment trouvez-vous les propriétés ?

Notre équipe recherche les meilleures affaires disponibles dans les zones de Detroit qui sont en voie de stabilisation, nous avons des relations avec les banques qui gèrent les listings de biens et nous avons donc accès aux meilleures propriétés locatives. Nous appliquons des procédures de sélection très strictes afin d’acquérir les propriétés qui offrent le meilleur rendement et un risque minimal. Nous évitons les zones à risque (fort taux de crimes, mauvais emplacement, etc).

Quel type de client va louer les maisons ?

Les familles de la classe ouvrière avec des revenus solides et réguliers et des antécédents favorables en tant que locataires. Les revenu par foyer de nos locataires se situe en général entre 30 et 50 000 $ annuels, et les loyers mensuels entre 650 et 1 000 $ (situés à, ou en dessous de, 40 % du revenu brut du foyer). 70 % de nos propriétés sont louées à des locataires traditionnels, et environ 30 % pour la Section 8 (loyers subventionnés par le gouvernement).

Y-a-t-il une garantie initiale de location et que se passe-t-il quand le locataire s’en va ?

Dans la plupart des cas, chaque propriété est proposée avec une garantie de location d’un an qui comprend la recherche de locataire. A expiration de la garantie, le gestionnaire de propriété continue son travail et collecte les loyers pour le compte de l’investisseur.

Avez vous déjà eu à expulser un de vos locataires ?

Notre équipe de gestion essaye toujours de trouver un compromis grâce auquel le locataire peut payer la totalité de son loyer. Bien que les expulsions ne soient pas chose courante avec nos propriétés, l’Etat du Michigan permet de régler rapidement et immédiatement les conflits avec les locataires mauvais payeurs.

Comment l’investisseur est-il tenu au courant de la gestion de sa propriété ?

Nous encourageons toujours les acheteurs à communiquer avec la société de gestion. Notre manager utilise également un portail immobilier sur internet, où les propriétaires peuvent vérifier le statut de leur propriété à tout moment.

A quel moment vais-je percevoir mes loyers ?

Les loyers sont collectés entre le 1^er et le 5 de chaque mois. Les loyers (moins les frais de gestion) sont distribués du 12 au 15 de chaque mois. Les investisseurs recevront leur 1^er loyer 30 jours après la clôture de l’achat de leur propriété.

Y-a-t-il une garantie ?

Oui. Chaque propriété est proposée avec une garantie d’un an qui couvre les principaux appareils et systèmes comme :

•  Plomberie                •  Four/cuisinière

•  Electricité                 •  Lave vaisselle

•  Chauffe-eau             •  Réfrigérateur

•  Climatisation            •  Broyeur d’évier

•  Chaudière

Pouvez-vous garantir que les propriétés seront bien entretenues ?

Si l’on considère le type de locataires que nous attirons, nos propriétés sont mieux entretenues que les autres. Les principales responsabilités en termes de maintenance sont dans les mains du gestionnaire et nous travaillons avec les meilleurs dans le domaine. Bien sûr, nos gestionnaires (comme tout le monde dans l’immobilier US aujourd’hui) sont sur un marché compétitif. Tout le monde essayant de trouver des clients propriétaires, ces gestionnaires tentent de nous satisfaire en permanence afin que nous continuions à leur envoyer de nouveaux clients et faire en sorte que leurs clients existants continuent à leur faire confiance.

Quelles sont les perspectives pour les niveaux de loyers dans un futur proche ?

On s’attend à ce que les loyers restent stables et/ou augmentent en 2015 car les restrictions sur les prêts empêchent les familles d’acheter (ce qui produit plus de locataires). L’inventaire de constructions nouvelles restera faible. La croissance de la population et la migration vers Detroit depuis le reste des Etats-Unis continue d’être forte, ce qui soutient la demande.

Pendant combien de temps suggérez-vous à l’investisseur de garder son bien pour obtenir le gain de capital maximum ?

Nous suggérons de conserver la propriété pendant un minimum de 3 à 5 ans pour obtenir le potentiel de gain maximum.

Quel est le processus d’achat ?

Vous sélectionnez la propriété que vous souhaitez acquérir et remplissez un formulaire de réservation.

1 .Signez et retournez le document avec un acompte de 10 % du prix de vente sur un compte séquestre, pour réserver formellement la propriété. La signature de l’acte authentique prendra environ entre 15 et 30 jours.

2. L’inspection (le cas échéant) et l’assurance seront mises en place avant la signature de l’acte authentique.

3. Les documents pour la signature de l’acte authentique seront envoyés par e-mail à l’acheteur. Le transfert de propriété sera effectué à la réception des documents de clôture signés et des fonds restants à régler.

4. Gestion de propriété- Votre gestionnaire se mettra en contact avec vous pour une transition en douceur des contrats en cours.

5. Titre de propriété- Votre titre vous sera envoyé après que le Comté l’ait enregistré dans ses registres. Cela prend environ 60 à 90 jours.

En quoi êtes-vous meilleur que vos concurrents ? Pourquoi devrions-nous vous choisir comme notre fournisseur de propriétés locatives ?

Tous nos logements sont des biens en pleine propriété (bâtiment et terrain), ils sont tous rénovés et occupés à 100 % par des locataires rigoureusement sélectionnés ou par des bénéficiaires de l’aide au logement Section 8, et génèrent des revenus dès la signature de l‘acte authentique. 

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