Residencial, oficinas... sin rastro de burbuja inmobiliaria a corto plazo

Que el mercado inmobiliario español vive un buen momento es más que evidente. Y de ello son conscientes todos los actores del sector: promotores, consultores, constructoras... Sin embargo, el 'calentón' que parece observarse en determinados segmentos del mercado parece, al menos por el momento, a salvo de una burbuja inmobiliaria. Así lo han manifestado los ponentes que han participado en la la jornada 'Oportunidades de inversión en inmobiliario' organizadas por El Confidencial y Colonial.

Precisamente, Juan José Brugera, el presidente de la inmobiliaria —que está valorando su transformación en socimi—, ha asegurado que el mercado se encuentra "muy lejos de la burbuja. Lo que hay es una puesta en valor de los proyectos". En este sentido, ha puesto como ejemplo el mercado alemán. "Es muy estable. Si inviertes en un edificio en Múnich o en Fráncfort que se encuentre ocupado pero no inviertes en él, el valor no variará. Lo que tendrás que hacer es arriesgarte e invertir. Con esa estabilidad del valor, tu inversión tendrá un premio".

En su opinión, "la burbuja es otra cosa. Es un valor desmesurado, pero si algo tiene el sector del 'property' europeo es que las financiaciones están muy ajustadas en cuanto a tamaños y tipos. Yo no veo la burbuja, lo que veo es una gestión más profesional de los activos donde la consecución del valor es lo que marcará la cotización del valor si los mercados no están afectados por circunstancias globales".

También descarta el riesgo de una burbuja el consejero delegado en España de la consultora JLL, Enrique Losantos. "A los precios actuales, alguien podría pensar que el mercado está caliente, pero lo cierto es que todavía queda mucho recorrido, especialmente para aquellos inversores que sepan extraer el valor a las carteras de activos que están saliendo al mercado y en los que hay que seguir invirtiendo y gestionando para adaptarlos a las demandas del mercado actual. Esos actores serán capaces de obtener retornos, incluso de dos dígitos, tan buenos como los que consiguieron aquellos que especularon con las 'yields".

En este sentido, Losantos ha puesto como ejemplo la diferencia de rentas que puede haber entre dos edificios de oficinas en ubicaciones muy similares, cuando uno de ellos está rehabilitado y se adapta a las exigencias de la demanda frente a otro que no lo está. "Podemos estar hablando de diferencias en los alquileres de tres, cinco y hasta seis euros por metro cuadrado. Ese es realmente el reto de los inversores, coger esos edificios y adaptarlos a lo que está demandando el usuario. Ahí hay mucho que ganar y mucho recorrido".

¿Quién controlará el gran parque del alquiler?

Por su parte, Ignacio de la Torre, economista jefe de Arcano, quien asegura que "hoy en día no hay burbuja, pero si seguimos a este ritmo, llegará", especialmente en el mercado residencial, ha destacado el gran interés que despiertan en España determinados activos, como por ejemplo la vivienda en alquiler, especialmente entre los inversores institucionales. "Cuando estaba todo atascado, parecía que España iba a quebrar, entraron inversores con más riesgo y empezó a entrar liquidez y a funcionar la economía. Ahora que esos 'hedge funds' empiezan a reciclar los activos que compraron y a medida que va aumentando la vivienda en alquiler, se ha producido una entrada en este mercado de inversores institucionales, como ocurre en otros países. En un futuro, aseguradoras y planes de pensiones se convertirán en los propietarios del gran parque de alquiler de vivienda en España.

Respecto al papel de las socimis, Juan Gómez-Acebo, 'of counsel' del área de Real Estate de BDO Abogados, se ha referido a los 'family offices' que han visto en estas sociedades una nueva oportunidad de inversión ante esta evidente recuperación del ladrillo, sector en el que quieren volver a entrar en un momento en el que disponen de nuevo de liquidez. "Muchas de ellas se están planteando si volver a invertir en inmuebles como en el pasado o depositar su dinero en vehículos de inversión. Pero no en las grandes cotizadas, sino en sociedades de menor tamaño en las que puedan tener algo que decir. Y es ahí donde las socimis más pequeñas pueden atraer esos capitales, donde el inversor está mucho más cerca del inmueble en el que está invirtiendo. Vehículos menos líquidos, pero al menos regulados y con unas exigencias de gestión y presentación de cuentas".

Por otra parte, Enrique Losantos ha lamentado el hecho de que en España —a pesar de haber sido el año pasado el segundo país más atractivo a la hora de invertir—, las dos principales ciudades, Madrid y Barcelona, se encuentran muy lejos de participar en la 'champions league' inmobiliaria. "Esta liga se juega a nivel de ciudades y ni Madrid ni Barcelona están ella, y en muchos casos es un tema de volumen. Hay fondos soberanos del sureste asiático cuyo Gobierno les dice dónde pueden invertir y dónde no, y por un tema regulatorio, en muchos de esos países no estamos en sus listas de países a invertir".

Esta liga se juega a nivel de ciudades y ni Madrid ni Barcelona están en la 'champions league'

No obstante, tal y como ha explicado Juan Gómez-Acebo, esto no significa que por ello los inversores deban exigir una rentabilidad mayor por los activos adquiridos. "Podríamos pensar que hay inversores que se plantean si por invertir en España, un país con más riesgo que Reino Unido o EEUU, deberían exigir una rentabilidad mayor. Pero no es así, ya que los grandes inversores institucionales están considerando España como una inversión global, donde el riesgo país es rentable y les permite tener carteras equilibradas y diversificadas".

Por último, los ponentes son conscientes de los peligros que pueden traer consigo la retirada de los estímulos por parte del Banco Central Europeo (BCE) que, tarde o temprano, se producirá en Europa. "Lo que marcará en el futuro el precio de los activos será la política monetaria. Los bancos centrales han estado inyectando en los mercados el equivalente a dos billones españoles de dólares al año, es como crear dos Españas de la nada cada año, y eso se traslada a los mercados y los mercados suben y los ahorros se desplazan a otros activos como los inmuebles. La pregunta clave es qué pasará cuando se retiren esos estímulos. Ya que hemos generado inflación de precios en algunos activos".

"La bonanza actual tiene medio plazo", ha señalado Brugera, quien considera, nos obstante, que el mercado se ha vuelto más conservador, con exigencias de 'loan to value' (LTV) mucho más bajas y, por tanto, más protegidas ante esa posible retirada de estímulos.