106,6 metros cuadrados es la superficie media de las viviendas en bloque

Los expertos abogan por recuperar los inmuebles pequeños para satisfacer la demanda de jóvenes, separados, familias monoparentales e inversores

TRIBUNA: "Los pisos pequeños, una necesidad social y económica"

La oferta de pisos pequeños (entendidos estos como estudios y apartamentos de un dormitorio) es una especie en extinción. Por no decir que, prácticamente, ha desaparecido del mapa de la obra nueva en un momento en el que en España se hacen las viviendas en bloque más grandes de la historia reciente. Hasta tal punto llega la carestía de los llamados minipisos, tan demonizados en el boom, que hoy representan una asignatura pendiente en el nuevo ciclo del sector.

El aviso lo dio hace unos meses el presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Baleares (Proinba), Luis Martín, quien exigió a las administraciones que facilitaran la edificación de viviendas asequibles de pequeño tamaño para jóvenes. Los datos le dan la razón. Según el Ministerio de Fomento, la superficie media de las nuevas viviendas en bloque asciende a 116,6 metros cuadrados. Una dimensión nunca antes vista en la serie histórica, que arranca en 1991, y que pone en liza inmuebles a precios más altos.

El contrapunto a esta situación tuvo lugar en 2008, cuando el tamaño medio de los pisos se contrajo a 97 metros. "Sin embargo, entonces, durante la burbuja, se desvirtuó el destino de estas viviendas. Su diseño vino más condicionado por el exceso de precio, que llevó a hacer casas cada vez más pequeñas para que su coste global no fuera excesivo e inasumible para el comprador", matiza un promotor, queriendo diferenciar aquellos minipisos de los que hoy reclama una parte de la sociedad por necesidad.

Ciñéndose a la realidad inmobiliaria de su comunidad, Martín alertó de que no se está construyendo al nivel de la demanda y defendió que el sector promotor debía atender a la "gente joven que quiere pisos de 40 metros". Igualmente, lamenta que haya restricciones urbanísticas locales y autonómicas que lo impidan, y otras que imposibilitan bloques de 15 o 20 alturas, en los que se ofrecerían precios más ajustados.

En este punto, cabe recordar que, según el Decreto 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad, la superficie útil mínima que puede tener una casa en España es de 36 metros cuadrados. Esta tipología, según los entendidos, no sólo está pensada para jóvenes, ya sean singles o parejas sin hijos, en alquiler o en propiedad para una fase de su vida. También se adapta a separados y divorciados, familias monoparentales, etc. Pero, sobre todo, es objeto de deseo de los inversores, que compran para alquilar.

"Ciertamente, hay demanda de pisos pequeños, especialmente, de jóvenes que buscan independizarse, estudiantes y trabajadores desplazados. Ahora bien, este tipo de demandante suele estar centrado en el alquiler, donde entra en juego el inversor patrimonialista en busca de rentabilidad vía alquiler y revalorización del activo", aclara David Botín, director del área de Promoción de ACR Grupo.

Mayor demanda a la vista

Mirando al mercado, éste no parece estar dando la respuesta adecuada. ST Sociedad de Tasación y Tinsa plasman en sus últimos estudios (Censo de Vivienda Nueva 2016 y Radiografía del stock 2016: suelo y vivienda nueva, respectivamente) la escasez de vivienda pequeña. ST informa de que apenas un 13% de la oferta tiene menos de 70 metros cuadrados por el 46% que cuenta con entre 100 y 150 metros. En dormitorios, sólo un 1% dispone de cero (estudios) y un 12% de uno. Del mismo modo, Tinsa corrobora que un escaso 7% de la obra nueva corresponde a apartamentos.

Estos datos no se ajustan, por lo tanto, ni a la demanda ni a la situación sociológica, como expone Jesús Leal, catedrático de Sociología de la Universidad Complutense de Madrid (UCM) y experto en temas de vivienda. "El 23% de los hogares españoles están compuestos por una sola persona y muchos demandan una casa pequeña", afirma. Y manda un mensaje a navegantes: "La proporción de hogares de una sola persona está creciendo y seguirá creciendo. En Berlín o Copenhague ya constituyen más de la mitad".

En este sentido, según el portal inmobiliario Fotocasa, el 9% de las búsquedas van dirigidas a apartamentos y en un mismo porcentaje a otros inmuebles, donde se incluyen, entre otras tipologías, los estudios. En cuanto al tamaño, el portal informa de que un 8,5% de sus usuarios se muestra interesado en viviendas de 45 a 55 metros. Estos datos corroboran un nicho de mercado relevante de vivienda pequeña, que además es constante. "En los últimos cuatro años, se ha mantenido el mismo ránking de búsquedas respecto al tamaño y al número de habitaciones", declara Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa.

"La actual polarización de la oferta en pisos de entre 100 y 150 metros y tres dormitorios responde a cambios sociológicos en el perfil del demandante, que tiene más de 35 años y se concentra en la vivienda de reposición con mejora de espacios y calidades, principalmente", justifica Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST Sociedad de Tasación. "Hay que analizar qué está pasando con la demanda joven, que prioriza otras inversiones, y qué impacto tendrá esto en el sector inmobiliario a largo plazo", señala.

Equilibrar la oferta

"Actualmente, la tipología de tres y cuatro dormitorios ha cobrado el protagonismo perdido en las nuevas promociones porque es lo que busca el demandante repositor y compradores de primera vivienda, que con los precios actuales pueden acceder a un piso de tres habitaciones por lo que antes costaba uno de dos", señala Laura Sampedro, directora del departamento de Estudios de Foro Consultores.

Desde esta consultora se indica que, por ejemplo, en el Ensanche de Vallecas, no se hace nada de vivienda pequeña. "Si hay algo es porque viene del boom, que aún no se ha vendido", comenta Sampedro, que recuerda que en 2006 los estudios suponían un 8% de las viviendas nuevas y los apartamentos, el 39%. A la vista de los datos, parece evidente que el mercado está llamado a buscar un equilibrio en la tipología de la oferta, que ahora discrimina la pequeña superficie.

Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa, da por descontado que los pisos pequeños tienen una mayor demanda en alquiler, pero no duda de que representan "un producto necesario" también para la compra por parte de los jóvenes, buena parte de los solteros, separados e incluso jubilados que buscan una casa más práctica. "Las proyecciones poblacionales indican que los dos primeros grupos se reducen y aumenta el número de jubilados y divorciados", dice.

Leopoldo Moreno, consejero delegado de Grupo Ibosa, confirma el desequilibrio entre la oferta de vivienda pequeña y la demanda. Fundamentalmente, porque es el producto que mejor se arrienda y una inversión muy atractiva en determinadas zonas. Esta realidad la ha presenciado en primera persona en Torre Borealis, el proyecto que su firma gestiona para una cooperativa al norte de Madrid. "El 65-70% de las unidades tiene uno y dos dormitorios y son las que más rápido se han vendido. Quedan sólo de tres y cuatro dormitorios", remarca. Recuerda que se ha dado la vuelta al proyecto inicial, que sólo contemplaba pisos de tres y cuatro habitaciones.

Otro buen ejemplo de que la vivienda pequeña funciona ha sido el proyecto Nature Plaza de Castilla. 96 viviendas, con estudios de 53,5 metros cuadrados construidos -desde 115.000 euros- y pisos de dos dormitorios de 63 metros -desde 150.000 euros-, que ACR Grupo comercializó en sólo cuatro meses. "No podemos decir que el éxito de ventas se debiese sólo al pequeño y mediano tamaño de las viviendas, ya que se vendieron todas a un ritmo espectacular", afirma Botín, aludiendo como grandes demandantes a jóvenes con necesidad de emancipación y trabajadores deslocalizados.

Moreno subraya que al promotor siempre le interesa hacer vivienda pequeña, pero no siempre hay demanda. En su opinión, cree que aproximadamente un 10% de la nueva oferta residencial debería responder a una tipología pequeña, o incluso más en algunas demarcaciones, como el entorno de las Cuatro Torres, al norte de la capital. Según Moreno, este producto, además de atraer a inversores particulares ahorradores, también seduce a millennials, siempre y cuando ofrezca valores añadidos en forma de espacios comunitarios como club social, donde pueda recibirse a familiares o amigos.

ACR Grupo es una de las promotoras que está intentando reactivar la oferta de pisos pequeños. "En vivienda libre y en áreas más céntricas, tratamos de incrementar la proporción de este producto. Pensamos, sobre todo, en el comprador-inversor solvente y sabedor de que el mercado del alquiler es ágil y rentable. Estas viviendas van a tener una demanda segura y dispuesta a pagar una renta interesante", asegura Botín. "Hoy", añade, "nos atreveríamos incluso a plantear edificios destinados únicamente a esta tipología en localizaciones consolidadas y céntricas de Madrid y Barcelona".