Prêt immobilier refusé : vers un réexamen de certains dossiers ?
[Mise à jour du mardi 5 décembre 2023 à 11h11] Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s'est réuni ce lundi 4 décembre 2023. Il planche sur des mesures pour faire repartir la production de prêts immobiliers, passée sous les 10 milliards d'euros mensuels depuis août, d'après la Banque de France. Parmi elles, la mise en place d'une procédure de réexamen des dossiers refusés. Selon les informations du Figaro Immobilier, les banques devront respecter un délai maximal pour répondre à la demande des emprunteurs. Ce délai devrait être déterminé début janvier 2024. "Le principe n'est pas d'offrir du crédit à des personnes qui ne pourraient pas y avoir accès sinon on favoriserait le surendettement, a toutefois précisé une source proche du HCSF, mais d'objectiver les situations de refus et de faciliter les relations entre emprunteurs et prêteurs. C'est une mesure destinée à une minorité de cas qui pourraient justifier d'une solvabilité et qui n'auraient pas eu l'emprunt car peut-être que l'agence à cet instant T était au maximum de sa marge". Plus de détails sur les autres mesures destinées à relancer la production de crédits immobiliers dans notre article dédié.
Que faire en cas de refus de votre prêt immobilier ?
La banque refuse votre demande de prêt ? Ne vous laissez pas abattre et adoptez tout de suite une dynamique plus positive car, même si la banque n'a pas à justifier un refus de prêt, vous pouvez vous renseigner afin de savoir quels aspects du dossier ont été bloquants. Est-ce le taux d'endettement ? Le niveau d'apport ? Un découvert bancaire ? Cette étape est importante puisque toutes les banques n'ont pas les mêmes critères d'attribution. Ce retour de la banque vous permet ensuite d'améliorer votre dossier, et ainsi d'augmenter vos chances de décrocher votre prêt immobilier.
Le découvert : souvent rédhibitoire pour obtenir un prêt
En effet, pour certaines banques, le découvert bancaire est un élément rédhibitoire pour l'obtention d'un crédit immobilier. D'autres établissements bancaires se montrent moins regardants, et favorisent une analyse en fonction d'autres données de votre profil emprunteur. "Ma demande de crédit a été refusée en raison de mes découverts bancaires avec une grande banque publique et ce, alors que j'avais un gros apport. Mais une banque mutualiste a accepté de me suivre pour mon projet immobilier", remarque Mélanie, heureuse propriétaire d'un appartement en région parisienne. "Le premier refus bancaire est toujours un peu stressant, surtout qu'on a une durée limite inscrite dans le compromis pour trouver une offre de prêt. Mais finalement tout s'est bien passé", ajoute-t-elle.
La condition suspensive d'obtention de prêt immobilier
Le compromis ou la promesse de vente comporte généralement une condition suspensive d'obtention de prêt immobilier. Si l'acquéreur n'obtient pas de financement, la vente ne peut être finalisée. Toutefois, il faudra présenter la preuve d'un voire plusieurs refus bancaires.
Pourquoi les banques refusent certains dossiers ?
Vous l'aurez compris certains éléments du dossier peuvent être des causes de refus de prêt. Le découvert bancaire, et plus largement la gestion des comptes implique une présence d'agios, qui souligne une mauvaise gestion de vos comptes à votre conseiller . Mais ce n'est pas la seule raison. Un taux d'endettement dépassant les 33% en est une autre, tout comme le niveau d'épargne, le reste à vivre après crédit immobilier, le niveau d'apport, la stabilité professionnelle ou encore la santé de l'emprunteur… Dans d'autres cas, le taux d'usure peut exclure certains profils (les emprunteurs ayant des risques de santé par exemple).
La stabilité professionnelle
La stabilité professionnelle est un élément clé pour souscrire un prêt immobilier. La banque se basera en effet sur vos revenus pour établir votre capacité d'emprunt en fonction d'un seuil qu'elle ne peut pas forcément dépasser : 33% de vos revenus. Mais elle ne s'arrête pas à votre taux d'endettement ou au montant de votre salaire. Ce qui intéresse aussi le banquier est votre type de contrat de travail. Etes-vous en CDI ? Etes-vous ancien dans l'entreprise ? Votre période d'essai est-elle validée ? Autant de questions qui rassureront ou non le banquier qui évalue le taux d'intérêt et l'octroi du crédit immobilier en fonction du facteur risque. Si vous exercez une activité professionnelle à votre compte ou que vous êtes en CDD, vous devrez démontrer votre stabilité depuis au moins deux ans. Mais si vous êtes dans cette situation, obtenir un prêt peut être plus compliqué, surtout si vous empruntez seul.
Le niveau d'apport ou la durée du crédit immobilier
Si certaines banques acceptent les financements sans apport, également appelés crédits à 110%, la plupart exigent un apport de 10% à 20% minimum du coût de l'acquisition. Somme qui permettra de couvrir les frais liés à l'achat, notamment les frais de notaire. Notez qu'ils atteignent entre 7 et 8% du prix de vente dans l'ancien contre 2 à 3% dans le neuf.
Le taux d'usure
Le taux d'usure est le taux maximum auquel doivent se référer les banques lorsqu'elles financent des particuliers. C'est-à-dire que le taux immobilier qu'elles vous proposent est encadré. Et tous les frais liés au crédit sont intégrés au coût total du prêt immobilier qui ne doit pas dépasser le fameux taux d'usure. L'objectif de la fixation de ce taux est de protéger les emprunteurs. Toutefois, dans certains cas, et en raison de taux d'emprunt très faibles, il peut s'avérer excluant pour certains profils d'emprunteurs. Le taux d'usure est défini chaque trimestre par la Banque de France.
L'assurance emprunteur
Ainsi, l'état de santé de l'emprunteur peut être un élément bloquant pour souscrire un crédit immobilier. Et ce, malgré la convention Aeras qui a pour vocation l'accès au crédit des profils à risques. Dans certains cas, le coût de l'assurance du crédit immobilier est tellement élevé (avec donc des risques importants pour la banque) que le TAEG (taux annuel effectif global) dépasse le taux d'usure. Dans ce cas, la banque ne peut pas financer le particulier.
Choisir une assurance emprunteur déléguée
Les emprunteurs ont aujourd'hui la possibilité de changer leur assurance emprunteur à tout moment et de choisir l'offre la moins chère. Ils doivent toutefois se plier à quelques règles, notamment la condition d'équivalence de garanties. C'est-à-dire que le contrat choisi devra présenter le même niveau de garanties que le contrat de la banque. Si ce n'est pas le cas, la banque bénéficie d'un délai de 10 jours pour s'opposer à votre demande de délégation d'assurance. Du côté des emprunteurs, plus aucun délai de prévenance n'est à respecter pour opérer le changement d'assurance emprunteur.
Comment décrocher votre prêt immobilier malgré un refus de votre banque ?
- Revoir votre dossier de demande de prêt et assainir vos comptes en soldant vos crédits en cours par exemple ;
- Faire le tour des autres banques ;
- Contacter un courtier immobilier (en ligne ou en agence) pour vous aider ;
- Faire jouer la concurrence pour votre assurance emprunteur (les courtiers ou les comparateurs en ligne peuvent également vous accompagner dans cette démarche).