El valor catastral de los inmuebles ya supera su precio de mercado

El valor catastral de los inmuebles ha sido tradicionalmente bajo hasta hace relativamente poco tiempo. Normalmente esa tasación realizada por la Administración estaba muy alejada de los precios a los que los pisos, fincas u otra propiedades inmobiliarias se compraban y se vendían, lo que resultaba beneficioso para los propietarios, sobre todo a la hora de pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles, que depende de ese valor. Sin embargo, las revisiones llevadas a cabo en los últimos años, sumadas a la crisis del ladrillo, que ha terminado con unos precios inflados y por las nubes, han provocado que haya comenzado a darse la situación contraria, y en algunos casos esos valores catastrales ya estén por debajo de los precios de compraventa.

En el caso de Avilés el fenómeno es relativamente reciente, y se ha comenzado a producir desde hace unos pocos años. Ocurre sobre todo desde 2013, cuando entró en vigor la última revisión llevada a cabo por el Ministerio de Hacienda, que supuso un incremento de los valores de alrededor de un 95% de media con respecto a los que se habían establecido en el año 2000.

Las implicaciones, sin embargo, van más allá de la cantidad que cada ejercicio debe abonarse al Ayuntamiento en concepto de IBI, ya que también otros impuestos, como el de Transmisiones Patrimoniales, o el de Sucesiones y Donaciones, suelen calcularse en relación al valor catastral, y resultan además mucho más gravosos para los contribuyentes.

Puede tomarse como ejemplo una de las últimas operaciones de compraventa realizadas en Avilés. Se trata de un piso y dos plazas de garaje en el centro de la ciudad por los que los nuevos propietarios abonaron 155.000 euros. Su sorpresa vino cuando la notaría les advirtió de que el valor catastral de las propiedades que iban a adquirir era de 187.291 euros. Es decir, para la Administración, el precio del inmueble estaba más de 32.000 euros por encima del precio que ellos habían acordado con los antiguos propietarios.

Esta diferencia se traducía en que la cantidad que deberían pagar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados prácticamente se doblaba. ¿Cómo puede ocurrir esto? Sucede porque la Consejería de Hacienda del Principado, el organismo recaudador, toma como base ese valor que aplica el Catastro, pero además aplica en cada Ayuntamiento un coeficiente corrector que modifica cada año mediante una resolución y es diferente para cada concejo. En el caso de Avilés supone el 1,55% de las viviendas, garajes, almacenes y naves, y el 1,50% de las oficinas, mientras que se deja igual tanto los trasteros como los locales comerciales, y sirve tanto para el Impuesto de Transmisiones como para el de Sucesiones y Donaciones. Aplicar el coeficiente supone elevar el valor de la vivienda a los 292.300 euros, casi el doble del precio que los compradores abonaron por el piso.

Así las cosas, el Impuesto de Transmisiones, por el que ellos calculaban pagar unos 12.400 euros, había subido a golpe de disposición general hasta los 23.224 euros. Todo un agujero para los bolsillos.

«Hace unos años los precios de los pisos estaban disparados, y a los valores catastrales también les pegaron un repaso hacia arriba», explica Antonio Barba Romero, de la asesoría avilesina Nabar, un despacho especializado en fiscalidad, que también pone el acento en el hecho de que en la ciudad se aplique un coeficiente muy alto.

Lo cierto es que son pocos los ayuntamientos en los que ese porcentaje que multiplica el valor inicial de los inmuebles esté por encima del de Avilés, y la mayoría de ellos cuentan con revisiones catastrales realizadas en los años 90. En Oviedo, por ejemplo, cuya revisión se realizó en paralelo a la de Avilés, el coeficiente fijado para las operaciones que se realicen este año es del 1,42%, lo mismo que en Mieres, donde los valores catastrales se modificaron por última vez un año después.

Hacienda pide a los compradores de inmuebles que liquiden el impuesto por el valor real de los inmuebles, pero no equipara este al precio de compraventa, sino a un hipotético valor de mercado que las propias administraciones estiman mediante el valor asignado por el Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda, y el coeficiente corrector que fijan posteriormente las comunidades autónomas. Hasta que estalló la crisis del ladrillo, lo habitual era liquidar el impuesto por el valor de compra, que salvo casos muy excepcionales era siempre superior al catastral, y este tipo de problemas era muy raro que ocurrieran. Sin embargo, con la actualización de estas tasaciones de la administración y, sobre todo, con la importantísima bajada de precios que ha sufrido el sector, que las cantidades que se pagan por los bienes sean inferiores a las fijadas por el Catastro y, sobre todo, a la multiplicación de estas por el coeficiente corrector, este tipo de situaciones se dan cada vez más.

Curiosamente, se da la circunstancia de que si el precio de compra es superior al establecido por Hacienda, el comprador debe abonar el Impuesto de Transmisiones de acuerdo a la operación de compraventa. Sin embargo, si ocurre al contrario, el Principado estima este valor real de acuerdo al Catastro y el coeficiente. Es decir, Hacienda siempre pide que se liquide el impuesto de acuerdo al valor más alto, para así recaudar la cantidad más elevada de las posibles.

Liquidación y reclamación

Ante esta circunstancia el contribuyente parece encontrarse desamparado. De hecho, en muchas ocasiones se cometen errores a la hora de presentar el impreso de autoliquidación del impuesto, algo que suele correr a cargo de gestorías, que no tienen acceso a los valores catastrales de los inmuebles. Si al comprador se le ocurre hacer cuentas con Hacienda de acuerdo al precio que ha pagado, y el supuesto «valor real» de la propiedad fuera superior, lo que ocurrirá es que, al cabo de un tiempo, recibirá un aviso reclamándole la cantidad restante, lo que viene a denominarse una liquidación complementaria. A esta diferencia se le sumarán, además, los intereses de demora.

A partir de ahí, los afectados pueden comenzar un proceso de reclamación que se cerrará con un mayor o un menor éxito. «Está habiendo sentencias favorables a los propietarios, e incluso hay una reciente del Tribunal Supremo que viene a decir que la Administración debería hacer una inspección 'in situ' de los inmuebles», aseguran desde Asturiana de Gestión Hipotecaria. Y es que ocurre que el Catastro no accede a las viviendas ni al resto de propiedades que tasa, sino que se basa en su situación, su tamaño o el precio de mercado en la zona, pero no entra a comprobar ni el estado de los inmuebles, ni su distribución, ni otras cuestiones de importancia a la hora de establecer su verdadero valor.

Tasación independiente

La solución pasa por acudir a un tasador profesional, que haga un cálculo real del precio de la propiedad atendiendo a todas estas variables. Con esa tasación independiente en la mano, el afectado puede acudir a Hacienda y solicitar una Tasación Pericial Contradictoria. Si esta es aceptada por la Administración, terminará pagando el impuesto que se corresponda al valor establecido por un perito, lo que en muchos casos puede jugar a su favor.

«La administración está admitiendo esta fórmula», asegura Barba Romero, que explica que este proceso suele llevarse a cabo, sobre todo, en casos de compraventas, mientras que cuando el problema afecta al Impuesto de Sucesiones, los herederos suelen preferir abonar la cantidad que exige Hacienda. «Hasta que no se cierra el proceso los bienes quedan congelados y no se puede disfrutar de ellos», especifica. Y esto suma otro problema.

La actualización de los valores catastrales no tuvo en cuenta, en muchas ocasiones, el estado real del mercado inmobiliario y la depreciación de unos inmuebles que habían subido como la espuma al convertirse en objeto de especulación. Tras casi una década de crisis, esto sigue suponiendo un quebradero de cabeza para los compradores.