Casa, a Roma e Milano
si comprano 15 metri in più

Se lo stesso conto lo facessimo confrontando la situazione odierna con quella del 2008, quando cioè le quotazioni erano al top, si ricaverebbe che nelle due maggiori città italiane la spesa per 80 metri di oggi allora sarebbe bastata a malapena per ottenere poco meno di 50 metri quadrati.

Potenziale

Traducendo questi numeri in percentuali significa che il potere di acquisto immobiliare delle famiglie nelle due metropoli è salito nel biennio di circa il 22% (22,4% Roma, 21,8% Milano), mentre dal 2008 l’aumento assume un’entità clamorosa, toccando il 60%. (61,7% Roma, 60,9% Milano). Considerando i 10 capoluoghi più popolosi d’Italia, nel biennio il maggior aumento del potere di acquisto immobiliare è stato conseguito a Bologna, con il 32,% seguita da Torino con 31,1%, il dato minore è quello di Firenze, con il 18,9%. Dal 2008 a oggi Milano e Roma guidano la classifica, mentre il minore aumento (37,3%) si è registrato a Napoli.

I numeri si ricavano da un’analisi che CorrierEconomia ha compiuto ipotizzando la situazione di una famiglia che volesse comprare la tipologia di appartamento più diffusa sul mercato, la casa usata e di medio livello, e che disponesse del 50% di contanti mentre finanzia il resto con un mutuo a tasso fisso a 20 anni. I dati di prezzo sono quelli della serie storica di Tecnocasa per le principali città italiane.

Così i conti

Per spiegare come abbiamo fatto il calcolo prendiamo come esempio i dati di Milano: oggi un trilocale di 80 metri effettivi costa in media 242 mila euro. Se si ipotizza che il proprietario disponga della metà deve finanziarsi per 121 mila euro, che costano 740 euro al mese di mutuo. Due anni fa con la stessa rata si sarebbero ottenuti solo 109mila euro, che sommati alla disponibilità di contanti fanno 230 mila euro. Con questa cifra nel primo semestre 2012 si potevano comprare 65,7 metri. In pratica, a parità di spesa il nostro potenziale acquirente può ottenere 14,3 metri in più, che equivalgono a un guadagno del 21,2%.

Variazioni tanto eclatanti derivano da una congiuntura astrale eccezionalmente favorevole per chi vuole acquistare oggi: i prezzi stanno continuando a scendere e i mutui hanno tassi al minimo storico. E’ legittimo ipotizzare che entrambi questi fenomeni non possano continuare a presentarsi insieme a lungo anche se hanno la medesima matrice: la recessione economica e la conseguente mancanza di inflazione. Chi è intenzionato a comprare casa, ed è convinto che l’anno prossimo l’economia riprenderà, probabilmente farebbe bene a stringere i tempi, con un Pil in crescita di oltre l’1% e l’inflazione al tasso che sarebbe fisiologico del 2% è difficile perlomeno ipotizzare un costo del denaro ai livelli attuali.

Finanziamenti

A proposito di mutui nella nostra analisi abbiamo simulato una quota di copertura del 50%, con una percentuale più elevata il vantaggio dell’acquisto oggi rispetto al passato sarebbe ancora più evidente, ma bisogna fare i conti con la realtà: oggi ottenere un finanziamento superiore al 50% del valore della casa è difficile, ma due anni fa era impossibile.

Il vantaggio sarebbe invece minore se si ipotizzasse l’acquisto di un’abitazione signorile o nuova, perché i prezzi sono scesi meno o se si presupponesse di comprare tutto per contanti, perché in questo caso si beneficia solo della riduzione dei prezzi e non del costo dei mutui.

L’analisi sul biennio è condotta sulle macro-zone cittadine. Sull’andamento nel periodo di queste aree Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi Tecnocasa, spiega:«Firenze e Milano sono le due città dove i prezzi hanno perso meno, rispettivamente con -11,4 % e -13,7%. A Milano le aree centrali si sono difese meglio: infatti gli immobili nelle aree più prestigiose della città hanno perso soltanto l’8,6%. A Firenze le migliori performance sono quelle di Isolotto e Novoli-Carreggi».

La metropoli con la maggior perdita nel periodo è Bologna (-20,4%) che ha visto il crollo della macroarea di Bolognina-Corticella (-29,1%), migliore il comportamento di Mazzini-Savena (-6,4%). Anche Torino ha visto una diminuzione dei valori immobiliari del 19,6% che ha interessato in particolare la zona della Collina dove il mercato delle ville signorili ha tenuto mentre è crollato il prezzo dagli immobili situati nelle zone meno prestigiose e più periferiche.

A Napoli la diminuzione dei prezzi è stata del 17,7% con un migliore andamento della macroarea di Vomero- Arenella (-14,5%). Infine Genova registra una perdita del 18%, con un calo più accentuato nella macroarea di Marassi-Molassana-San Fruttuoso.