El momento para comprar una vivienda

Los analistas creen que el sector inmobiliario comienza a dar signos de estabilización. Sobre todo, en las grandes ciudades, en las que las oportunidades podrían comenzar a escasear. Además, los expertos ven con muy buenos ojos las inversiones particulares destinadas a rentabilizar el inmueble por la vía del alquiler.

Después de siete años como siete plagas, el mercado de la vivienda se acerca a velocidad de crucero hacia su punto de inflexión. Lo de tocar fondo ya no es un mero anhelo, como aquel «aterrizaje suave» que profetizaron políticos, promotores y demás augures del sector en los estertores de la fiebre del ladrillo, sino una realidad heterogénea, atomizada y áspera, sí, pero más luminosa, que aguarda a la vuelta de la esquina. El problema es que ese suelo del sector que ya se intuye es tan profundo que desde allí resulta difícil tomar el pulso del mercado residencial con rigor.

Igual que es complicado delimitar una era o incluso una crisis, acotar la mejoría del mercado residencial requiere siempre de criterios cualitativos, más que numéricos. ¿La crisis inmobiliaria termina cuando las ventas suben o cuando los precios crecen? ¿Mejorar unas cifras paupérrimas es algo positivo, o simplemente «menos malo»? ¿Habemus crédito bancario, de nuevo? Y, sobre todo, ¿ha llegado ya el momento de comprar?

He ahí la pregunta del millón, o el santo y seña de la recuperación. No cabe, como casi siempre en este sector, contestar un sí o un no categóricos, pero al menos la respuesta ya es optimista: es la hora de adquirir un piso para cada vez más gente. Dicho de otra forma, más que un buen momento, es un momento «propicio» para comprar. Ésa es la palabra.

Tras el septenio ominoso del mercado inmobiliario, esto es mucho decir, porque se trata de la constatación más fiable de que el final de la crisis está cerca. «El sector puede tocar suelo en 2014», como apunta José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra.

Puede ser un buen momento para invertir, pero ¿para quién? ¿y dónde? Los expertos no sólo coinciden en hacerse estas dos preguntas, sino en las líneas generales de la respuesta. En las grandes ciudades y para un comprador solvente, sí. «Para el comprador que puede acceder a un crédito es el momento de compra.

Debe tener una gran cantidad ahorrada, ya que tiene que poder pagar un 30% del valor de la vivienda de entrada –salvo que el inmueble pertenezca al banco– y además sumarle un 11% de gastos», apunta Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios. «En los últimos meses se ha generado una gran demanda retenida de compradores así», agrega.

Un argumento que comparte José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (IPE): «Es el momento ideal si quiere seleccionar ubicación prime, vistas, entorno, servicios, etcétera, siempre que el comprador tenga dinero ahorrado para pagar al contado en torno al 30%». Pérez va más allá y opina que la crisis de esos pisos de alto standing ya ha tocado fondo.

Junto con la solvencia, la clave es la zona, coinciden todos los analistas consultados. Lo explica Ángel Serrano, director general de negocio de la consultora Aguirre Newman: «Asistimos a un comportamiento asimétrico del mercado. Ya hay zonas donde la oferta se ha reducido mucho y el precio ya ha terminado de corregir, sobre todo en las almendras centrales de Madrid y Barcelona. Ahora es el mejor momento para comprar en estos mercados, sabiendo que ya se han producido operaciones muy atractivas e incluso cuesta encontrar ya producto de calidad en el centro de las grandes ciudades».

Pérez añade que «es el momento ideal para comprar en zonas de costa bien comunicadas, con vistas, en un entorno desarrollado y con servicios. Es un caballo ganador con ascendencia en los precios y en el que se producen transacciones». En el resto, sobre todo en el stock bancario mal ubicado, «es preferible esperar, porque bajará» aún más su precio, aconseja.

En esas circunstancias, la compra de vivienda se puede acometer como la de un bien de uso duradero, o como una inversión que dé una rentabilidad determinada. Para ello, Julio Gil, socio director de la consultora Horizone, recomienda «analizar muy bien el mercado en el que se quiere comprar, porque en algunos sitios la estabilización llegará pronto y en otros tardará bastante».

También hay que tener en cuenta «las circunstancias personales, la localización concreta de la vivienda» y, sobre todo, «aprovechar las oportunidades de compra por debajo de mercado, que ahora mismo hay muchas», subraya Julio Gil. O sea, los chollos.

Rentabilidad por alquiler Zona y rentabilidad. Éstas son las dos palabras mágicas –junto con la financiación–, porque no sólo son las variables fundamentales por separado, sino que, por fin, comienzan a confluir en muchos submercados, ya que, al tiempo que el encefalograma de la vivienda se va angulando, la curva del descenso de los precios se comienza a aplanar. De esta forma, si bien hay recorrido a la baja en la mayoría de los nichos de oferta inmobiliaria, en las grandes urbes y en las zonas sin mucho stock el tren de las gangas y de los aciertos rotundos pasará de largo más pronto que tarde para los inversores no avisados. «Es el momento de invertir pensando en que no caigan mucho más los precios en la zona y que el alquiler dé rentabilidad por encima de los depósitos y la deuda», sentencia Carlos Smerdou.

La rentabilidad por alquiler es clave para tomar decisiones. Actualmente la vivienda media española (80 metros cuadrados a un coste medio de 1.459 euros por metro, y 542 euros mensuales de alquiler) proporciona un rendimiento neto anual por encima del 4% (en mayor o menor medida, dependiendo de los gastos). Esto es, muy superior a lo que ofrece la deuda soberana española a 30 años –tan duradera como una hipoteca– en los mercados secundarios de bonos (3,32%).

Otra razón, esta vez histórica, que apunta a que el sector se acerca al cambio de tendencia es la de la experiencia previa: el mercado suele comenzar su crisis cuando caen los precios en la Costa del Sol y en Madrid e inicia la recuperación cuando ambas zonas salen de números rojos (sobre todo Marbella y el barrio capitalino de Salamanca). «Es así, al menos, desde 1981, y ahora está ocurriendo; vemos una mejora», apunta Smerdou y lo corrobora Serrano.

Una última razón para aventurarse a la compra o a la inversión en vivienda es que las entidades financieras están comenzando a abrir poco a poco el grifo hipotecario. Si bien el saldo vivo de financiación sigue cayendo, el crédito nuevo repunta por fin.

«En algunas entidades la nueva producción de crédito hipotecario está subiendo con fuerza», apunta García Montalvo. «O sea, que hay más demanda», colige. Y tanto que hay más: las transacciones de inmuebles residenciales subieron un 48,4% en el primer trimestre del año.

Siguen siendo pocas, pero el dato mejora. A nadie se le escapa que, al menos a larguísimo plazo, el sector inmobiliario no volverá a ser lo que era... eppur si mouve.